วิธีตั้งราคาขายบ้านมือสอง ให้เป็นปัจจุบัน

หากคุณกำลังจะขายบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่เคยอยู่อาศัย บ้านเปล่า หรือบ้านที่เคยปล่อยเช่า สิ่งที่สำคัญที่สุดก่อนลงประกาศคือ “การตั้งราคาขายที่เหมาะสม” เพราะหากตั้งแพงเกินไปจะขายไม่ออก แต่ถ้าต่ำเกินไปก็อาจขาดทุนโดยไม่จำเป็น

แล้วจะตั้งราคาบ้านมือสองอย่างไรให้ “สอดคล้องกับราคาตลาด” และดึงดูดผู้ซื้อได้จริงในปีนี้?
บทความนี้จะพาคุณไปรู้จัก วิธีตั้งราคาขายบ้านมือสองอย่างเป็นระบบ พร้อมแหล่งข้อมูลอ้างอิงเชื่อถือได้ และเทคนิคประเมินราคาด้วยตัวเอง

1. ศึกษา “ราคาตลาด” ของบ้านในทำเลเดียวกัน

✅ ดูราคาบ้านที่ประกาศขายในเว็บไซต์อสังหาฯ

• ตรวจสอบบ้านมือสองที่ตั้งอยู่ใกล้เคียง เช่น บนเว็บไซต์ บ้านดี, DDProperty, LivingInsider
• พิจารณาเฉพาะบ้านที่ มีขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย และอายุบ้านใกล้เคียงกัน

✅ ใช้ Google Map + ชื่อหมู่บ้าน

ค้นหาคำว่า “ขายบ้าน หมู่บ้าน XYZ เขต ABC” แล้วดูราคาที่ตั้งไว้ในช่วง 3 เดือนล่าสุด

💡 อย่าดูเฉพาะราคาตั้งขาย ให้ดูด้วยว่า “ขายได้จริงหรือไม่” โดยดูการอัปเดตสถานะ หรือระยะเวลาที่ประกาศ

2. ตรวจสอบ “ราคาประเมินกรมที่ดิน” (ฐานภาษีอ้างอิง)

✅ เข้าเว็บไซต์: http://www.treasury.go.th

• ไปที่ระบบ “ค้นหาราคาประเมินที่ดิน” ตามเลขที่โฉนด/แผนที่
• ใช้ราคานี้เพื่อ:
  • ตรวจสอบราคาขั้นต่ำ
  • ใช้เป็นฐานอ้างอิงในการเสียค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดิน

💡 ราคาประเมินที่ดินจะต่ำกว่าราคาตลาดจริง 10–40% ขึ้นกับทำเล

3. วิเคราะห์จากต้นทุนเดิม + ค่าเสื่อมสภาพ

• บ้านมือสองจะมี “ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ” เช่น สีซีด ผนังร้าว ระบบไฟเก่า
• วิธีประเมินง่าย ๆ คือ:

ราคาซื้อเดิม + ราคาปรับปรุง - ค่าเสื่อม (3-5% ต่อปี)

ตัวอย่าง:

• ซื้อบ้านเมื่อ 10 ปีก่อน = 2.5 ล้านบาท
• ปรับปรุงใหม่ = 200,000 บาท
• ค่าเสื่อม 3% x 10 ปี = 750,000 บาท

ราคาประเมินเบื้องต้น:
2.5 ล้าน + 200,000 – 750,000 = 1.95 ล้านบาท

💡 บ้านในทำเลดี ค่าเสื่อมอาจน้อยกว่า ส่วนบ้านในทำเลที่เสื่อมโทรม ค่าเสื่อมจะสูงกว่าค่าเฉลี่ย

4. ใช้บริการ “ประเมินราคาบ้าน” จากแหล่งอ้างอิง

✅ หน่วยงานที่ให้บริการ:

• กรมธนารักษ์: ใช้ฐานราคากลาง
• บริษัทนายหน้าขายบ้าน: ให้บริการประเมินราคาฟรีหรือมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อย
• เว็บไซต์ธนาคาร: เช่น SCB, KBank มีเครื่องมือประเมินบ้านออนไลน์

✅ ตัวอย่างเว็บไซต์ช่วยประเมิน:

• Baania
• LivingPop

5. เปรียบเทียบกับ “ราคาบ้านใหม่” ในย่านเดียวกัน

ถ้าราคาบ้านมือสองของคุณต่างจากบ้านใหม่ในโครงการใกล้เคียงไม่มาก ผู้ซื้ออาจตัดสินใจไปซื้อบ้านใหม่แทน

✅ วิธีเปรียบเทียบ:

• เทียบกับบ้านใหม่ที่มีขนาดที่ดิน/บ้านใกล้เคียง
• หักลบด้วยค่าก่อสร้างใหม่ที่ผู้ซื้อไม่ต้องเสีย

💡 บ้านมือสองที่ทำเลดีมากหรืออยู่ต้นโครงการ อาจตั้งราคาสูงกว่าบ้านใหม่ได้ หากมีจุดเด่นชัดเจน

6. ตั้ง “ราคาต่อรองได้” และมีพื้นที่จิตวิทยาในการเจรจา

แนะนำให้ตั้งราคาไว้ สูงกว่าราคาขั้นต่ำที่คุณพอใจประมาณ 5–10%
เพื่อให้มีพื้นที่ในการเจรจาต่อรอง

✅ ตัวอย่าง:

คุณต้องการขายบ้านที่ราคา 2.3 ล้านบาท
→ ควรตั้งที่ 2.45–2.5 ล้านบาท
→ ผู้ซื้อที่เสนอ 2.3–2.35 ล้านบาทจะรู้สึกว่า “ต่อได้”

7. คิดถึง “ปัจจัยเร่งขาย” หากต้องการเงินด่วน

หากคุณต้องการขายเร็วเพื่อนำเงินไปใช้ หรือหลีกเลี่ยงภาระผ่อนบ้าน ควรตั้งราคาต่ำกว่าตลาด 3–8%

💡 แต่ระวังอย่าต่ำเกินไปจนส่งผลเสียต่อการประเมินสินเชื่อของผู้ซื้อ

ปัจจัยอื่นที่กระทบราคาบ้านมือสอง

ปัจจัย	ผลต่อราคา
ทำเลใกล้รถไฟฟ้า/แหล่งงาน	ราคาดี
สภาพบ้านพร้อมอยู่	ราคาดี
หมู่บ้านมีระบบรักษาความปลอดภัย	เพิ่มความน่าสนใจ
ค่าส่วนกลางสูงเกินไป	ลดความน่าสนใจ
ตำแหน่งบ้านติดกำแพง/บ่อบำบัด	ราคาต่ำลง
บ้านผีสิง/ประวัติไม่ดี	ขายยากมาก

FAQs: คำถามพบบ่อย

Q: บ้านผ่อนไม่หมดจะตั้งราคาขายได้ไหม?
A: ได้ โดยต้องแจ้งผู้ซื้อว่าขายแบบโอนหนี้/ปิดหนี้ก่อนโอน

Q: สามารถจ้างนายหน้าตั้งราคาขายให้ได้ไหม?
A: ได้ และมักแม่นยำ เพราะนายหน้ารู้ราคาตลาดจริงในพื้นที่

Q: ตั้งราคาต่ำเพื่อขายไว จะเสียภาษีแพงไหม?
A: ภาษีจะคำนวณจาก ราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินกรมที่ดิน (แล้วแต่สูงกว่า)

การตั้งราคาขายบ้านมือสองให้เหมาะสม ต้องอ้างอิงข้อมูลจากหลายแหล่ง เช่น ราคาตลาดจริง ราคาประเมินราชการ ราคาบ้านใหม่ในย่านเดียวกัน และค่าเสื่อมสภาพของบ้าน โดยควรตั้งราคาแบบมีพื้นที่ต่อรอง เพื่อดึงดูดผู้ซื้อและขายได้เร็วขึ้น

การตั้งราคาดีคือจุดเริ่มต้นของการขายบ้านที่สำเร็จ
อย่าตั้งตามใจ ตั้งตามข้อมูล

อ้างอิง

1. กรมธนารักษ์. (2568). ระบบค้นหาราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง. สืบค้นจาก https://www.treasury.go.th
2. กรมที่ดิน. (2568). แนวทางการประเมินราคาเพื่อการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์. สืบค้นจาก https://www.dol.go.th
3. SCB. (2567). เครื่องมือประเมินราคาบ้านออนไลน์. สืบค้นจาก https://www.scb.co.th
4. Baania. (2567). คู่มือตั้งราคาขายบ้านมือสอง. สืบค้นจาก https://www.baania.com
5. LivingPop. (2566). เทคนิคขายบ้านมือสองให้ได้ราคาดี. สืบค้นจาก https://www.livingpop.com

Read More :

• 10 ร้านวัสดุก่อสร้างใกล้ฉัน 2025 หาซื้อง่าย ครบ จบในที่เดียว
• วิธีสังเกต “รอยร้าวโครงสร้างคอนโด” เบื้องต้นจากแผ่นดินไหว
• กู้ซื้อบ้านครั้งแรก เงินเดือนเท่าไหร่ จะผ่านไหม? ไขทุกข้อข้องใจสำหรับมือใหม่อยากมีบ้าน
• ประกันคอนโด แผ่นดินไหว มีความสำคัญอย่างไร? ป้องกันความเสียหายใหญ่ได้อย่างไร
• อิฐมอญ ยี่ห้อไหนดี แข็งแรง ราคาประหยัด

คำค้นหา : วิธีตั้งราคาบ้านมือสอง,ราคาขายบ้านมือสอง,ราคาประเมินบ้านกรมที่ดิน,ขายบ้านให้ได้ราคาดี,ตั้งราคาบ้านอย่างไร