ลูกบ้านที่มีสิทธิ์ออกเสียงเลือกนิติบุคคล มีคุณสมบัติอย่างไรบ้าง?

ในการบริหารหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด สิ่งสำคัญที่กำหนดทิศทางการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือ “นิติบุคคล” และการเลือกตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลมักมาพร้อมคำถามยอดฮิตว่า “ใครมีสิทธิ์ออกเสียงเลือกนิติบุคคลได้บ้าง?” โดยเฉพาะในกรณีลูกบ้านบางคนยังผ่อนไม่หมด หรือมีบ้านหลายหลัง หรือค้างค่าส่วนกลาง

บทความนี้จะช่วยคุณเข้าใจถึง คุณสมบัติของลูกบ้านที่มีสิทธิ์ออกเสียงในการเลือกตั้งนิติบุคคล ทั้งในโครงการหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม พร้อมอ้างอิงตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

นิติบุคคลคืออะไร?

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ นิติบุคคลอาคารชุด คือองค์กรที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ทำหน้าที่ดูแลและบริหารพื้นที่ส่วนกลางแทนเจ้าของร่วมทั้งหมด เช่น ถนน รปภ. สวน สระว่ายน้ำ กล้องวงจรปิด ฯลฯ การเลือกคณะกรรมการนิติบุคคลต้องมาจาก “เจ้าของร่วม” ที่มีสิทธิ์ตามกฎหมายเท่านั้น

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไขเพิ่มเติม)
  สำหรับคอนโดและอาคารชุด
• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
  สำหรับหมู่บ้านจัดสรร
• แนวปฏิบัติจาก กรมที่ดิน และ กระทรวงมหาดไทย

ลูกบ้านที่มีสิทธิ์ออกเสียงเลือกนิติบุคคล ต้องมีคุณสมบัติดังนี้

1. เป็น “เจ้าของกรรมสิทธิ์” อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

• ต้องเป็นผู้ที่มีชื่อใน “โฉนด” หรือ “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด”
• หากอยู่ระหว่างการโอน ต้องมีหนังสือยืนยันจาก Developer หรือกรมที่ดินว่าเป็นผู้ครอบครองโดยชอบ

❌ ผู้เช่า ผู้พักอาศัย หรือผู้จองซื้อ แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ไม่มีสิทธิ์ออกเสียง

2. ไม่มีหนี้ค้างค่าส่วนกลาง

• หากค้างชำระค่าส่วนกลาง จะ ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมใหญ่ และไม่สามารถเลือกตั้งกรรมการนิติบุคคลได้

อ้างอิง: มาตรา 39/1 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522

“เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่มีสิทธิลงคะแนนเสียง ในการประชุม”

💡 แม้จะถือครองกรรมสิทธิ์อยู่จริง แต่หากไม่ชำระค่าส่วนกลาง ก็ถือว่า สิทธิออกเสียงถูกระงับชั่วคราว

3. หากเป็นตัวแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจอย่างถูกต้อง

• ในกรณีเจ้าของร่วมไม่สามารถเข้าร่วมประชุมได้ สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นเข้าประชุมแทนได้
• หนังสือมอบอำนาจต้องระบุชื่อผู้มอบ-ผู้รับมอบ วันประชุม วัตถุประสงค์ และลงลายมือชื่อครบถ้วน
• ต้องแนบสำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย

❌ ไม่สามารถมอบอำนาจให้ “บุคคลที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้อง” ลงคะแนนเสียงแทนในหลายสิทธิได้ หากเกินจำนวนที่ข้อบังคับโครงการอนุญาต

4. กรณีเป็นเจ้าของหลายแปลง/หลายห้องชุด

• มีสิทธิ์ลงคะแนนเสียงตาม “สัดส่วนกรรมสิทธิ์รวม” (ในกรณีคอนโด) หรือ “จำนวนหลังคาเรือน” (ในกรณีหมู่บ้าน)
• สามารถส่งตัวแทนหรือรวมคะแนนเสียงเพื่อลงคะแนนในการเลือกตั้งกรรมการได้

💡 ในบางกรณี ข้อบังคับอาจกำหนดว่า “ผู้ถือหลายสิทธิ์ ต้องใช้เสียงรวมกันไม่เกินจำนวนที่กำหนด” เพื่อไม่ให้เกิดการผูกขาดอำนาจ

การออกเสียงในที่ประชุมใหญ่: มีกี่แบบ?

– สำหรับหมู่บ้านจัดสรร

• หนึ่งบ้าน = หนึ่งเสียง (หรือแล้วแต่ข้อบังคับหมู่บ้าน)
• ไม่มีการคำนวณตามพื้นที่หรือมูลค่า

– สำหรับคอนโดมิเนียม

• ออกเสียงตาม “สัดส่วนกรรมสิทธิ์” (พื้นที่ห้องชุด ÷ พื้นที่รวมทั้งหมด)
• ห้องใหญ่มีคะแนนเสียงมากกว่าห้องเล็ก

สิทธิ์ในการเลือกกรรมการนิติบุคคล

ประเภท	สิทธิ์มีหรือไม่	เงื่อนไข
เจ้าของร่วม	✅ มี	หากไม่มีค้างชำระ
ผู้เช่า	❌ ไม่มี	ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์
ผู้ซื้อยังไม่โอน	❌ ไม่มี	แม้อยู่จริงแต่ยังไม่เป็นเจ้าของตามกฎหมาย
ตัวแทน (มอบอำนาจ)	✅ มี	หากมีหนังสือมอบอำนาจถูกต้อง

คำถามพบบ่อย (FAQs)

Q: ค้างค่าส่วนกลางเดือนเดียว ยังมีสิทธิ์ออกเสียงไหม?
A: ไม่ได้ แม้จะค้างเพียงหนึ่งเดือน หากไม่ชำระหนี้ก่อนวันประชุม ก็ถือว่าสิทธิถูกระงับ

Q: ผู้เช่าที่อยู่ระยะยาวสามารถเป็นกรรมการนิติบุคคลได้ไหม?
A: ไม่ได้ ต้องเป็นเจ้าของร่วมเท่านั้น

Q: ถ้าซื้อบ้านไว้ แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ จะมีสิทธิ์หรือไม่?
A: ไม่มีสิทธิ์ออกเสียง ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยก่อน

Q: มีบ้าน 2 หลังในหมู่บ้านเดียวกัน ได้ 2 สิทธิ์ไหม?
A: ได้ หากชำระค่าส่วนกลางครบทั้ง 2 หลัง

Read More :

• 8 เครื่องมือช่าง Makita รุ่นฮิต ปี 2025 ใช้ดี ราคาโดน!
• กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการตั้งนิติบุคคล มีอะไรบ้าง?
• ส่งมอบนิติบุคคลจากหมู่บ้านจัดสรร มีขั้นตอนอย่างไร?
• ทำไมที่ดินติดรถไฟฟ้าถึงมีราคาสูงกว่าที่อื่น?
• อยากทราบราคาประเมินที่ดินที่บ้านต้องทำอย่างไร

คำค้นหา : สิทธิ์ออกเสียงเลือกนิติบุคคล,เจ้าของร่วมมีสิทธิ์เลือกตั้ง,ลูกบ้านเลือกตั้งนิติบุคคล,ค้างค่าส่วนกลางเลือกตั้งได้ไหม,การเลือกตั้งกรรมการนิติบุคคล