เอกสารที่คณะตัวแทนผู้ซื้อที่ดินต้องจัดทำ เพื่อเตรียมจัดตั้งหมู่บ้านจัดสรร มีอะไรบ้าง?

ในกรณีที่กลุ่มผู้ซื้อที่ดินมีแผนรวมตัวกันพัฒนาเป็น โครงการหมู่บ้านจัดสรร ด้วยตนเอง ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ การดำเนินการต้องเป็นไปตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และต้องยื่นคำขออนุญาตอย่างเป็นทางการต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่

บทความนี้จะอธิบายว่า “คณะตัวแทนผู้ซื้อ” หรือกลุ่มผู้ถือครองที่ดินร่วมกัน ต้องจัดเตรียม เอกสารอะไรบ้าง เพื่อดำเนินขั้นตอนการขออนุญาตจัดสรร และจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

หมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายคืออะไร?

หมู่บ้านจัดสรร หมายถึง การแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย (ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป) พร้อมถนนสาธารณะและสาธารณูปโภค เพื่อขายหรือพัฒนาให้มีบ้านพักอาศัยตามผังโครงการ

ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้ที่ประสงค์จะพัฒนาโครงการต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรก่อนเริ่มการขายหรือลงมือก่อสร้างใด ๆ

กรณีที่คณะผู้ซื้อรวมตัวกันขออนุญาตจัดสรรเอง

ในบางกรณี กลุ่มผู้ซื้อที่ดินในแปลงใหญ่ อาจไม่ได้ซื้อจากบริษัท Developer แต่รวมกลุ่มกันจัดซื้อ และมอบหมายให้ “คณะตัวแทนผู้ซื้อ” ดำเนินการจัดสรรเพื่อให้มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ถนนภายใน รปภ. สวนสาธารณะ และจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ขึ้นเพื่อบริหารพื้นที่ส่วนกลาง

ในกรณีนี้ คณะผู้ซื้อจะต้องทำหน้าที่เสมือนผู้พัฒนาโครงการ และต้องเตรียมเอกสารสำหรับยื่นต่อกรมที่ดินให้ครบถ้วน

เอกสารที่ต้องจัดทำเพื่อขอจัดตั้งหมู่บ้านจัดสรร

1. แบบคำขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (ส.ส. 1)

• เป็นเอกสารหลักที่ใช้ขอยื่นต่อสำนักงานที่ดินในเขตโครงการ
• ต้องลงลายมือชื่อโดยผู้มีอำนาจ หรือ “คณะตัวแทนผู้ซื้อ” ที่ได้รับมอบหมายเป็นทางการ

2. หนังสือแสดงความยินยอมของเจ้าของที่ดิน

• หากเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม ต้องแนบหนังสือแสดงความยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคน
• หากเป็นการมอบอำนาจให้ “ตัวแทนผู้ซื้อ” เป็นผู้ดำเนินการ ต้องแนบหนังสือมอบอำนาจอย่างเป็นทางการ

3. แผนผังแบ่งแปลงที่ดินและผังโครงการ

• ต้องแสดงการแบ่งแปลงที่ดิน (ไม่ต่ำกว่า 10 แปลง) พร้อมระบุพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ถนน พื้นที่สีเขียว
• จัดทำโดยสถาปนิกหรือวิศวกรที่ได้รับใบอนุญาต

4. รายงานการศึกษาผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (ถ้ามี)

• สำหรับโครงการขนาดใหญ่หรือพื้นที่ในเขตควบคุม ต้องแนบรายงาน EIA หรือเอกสารประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น (IEE)

5. รายการวัสดุและแบบก่อสร้าง (ถ้ามีการสร้างบ้านพร้อมขาย)

• หากวางแผนก่อสร้างบ้านในโครงการ คณะผู้ซื้อจำเป็นต้องแนบแบบก่อสร้างอาคารตามแบบบ้านแต่ละประเภท
• รายการวัสดุก่อสร้างและสเปคต้องระบุอย่างชัดเจน

6. ข้อบังคับหมู่บ้านจัดสรร (ร่าง)

• ระบุสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของบ้าน เช่น การห้ามต่อเติมรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลาง การจัดเก็บค่าส่วนกลาง
• กำหนดขอบเขตอำนาจของนิติบุคคลหลังการจัดตั้ง
• สามารถปรับแก้ภายหลังในที่ประชุมใหญ่ได้

7. แผนบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง

• ระบุรูปแบบการบริหารงาน เช่น
  • ใช้คณะกรรมการลูกบ้าน
  • จ้างบริษัทบริหาร
• แนบประมาณเบื้องต้น เช่น ค่ารปภ. ค่าทำความสะอาด และค่าบำรุงต่าง ๆ

8. หนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของร่วมให้คณะตัวแทนดำเนินการ

• กรณีที่เจ้าของที่ดินแต่ละแปลงมอบหมายให้ “คณะตัวแทน” จัดทำเรื่องทั้งหมดแทน ต้องแนบหนังสือมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทุกฝ่าย

เอกสารอื่นประกอบเพิ่มเติม

• สำเนาโฉนดที่ดิน (พร้อมรับรองสำเนาถูกต้องทุกแปลง)
• แผนที่สังเขปแสดงตำแหน่งที่ดิน (ระบุทางเข้าออกที่ชัดเจน)
• ภาพถ่ายสภาพพื้นที่จริง (ก่อนการก่อสร้าง)
• สำเนาใบประกอบวิชาชีพของผู้ออกแบบโครงการ

ขั้นตอนหลังยื่นเอกสาร

1. สำนักงานที่ดินตรวจสอบเอกสารและเรียกชี้แจงรายละเอียดเพิ่มเติม
2. หากผ่านการพิจารณา จะออกใบอนุญาตจัดสรร (ส.ส. 3) ให้ดำเนินการได้
3. เมื่อมีการขายหรือโอนแปลงที่ดินมากกว่า 50% ของโครงการ
   → สามารถดำเนินการ “จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้ต่อไป

คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

Q: ต้องมีที่ดินขั้นต่ำกี่ไร่ถึงจะยื่นจัดสรรได้?
A: กฎหมายไม่ได้กำหนดขั้นต่ำ แต่ต้องแบ่งที่ดินไม่น้อยกว่า 10 แปลง และมีพื้นที่ส่วนกลางชัดเจน

Q: ถ้าผู้ซื้อรวมตัวกันสร้างหมู่บ้านเอง ต้องขออนุญาตไหม?
A: ต้องขออนุญาตจัดสรรกับสำนักงานที่ดิน เช่นเดียวกับ Developer ทั่วไป

Q: หากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคล จะเกิดอะไรขึ้น?
A: จะไม่สามารถบริหารพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างถูกต้อง อาจมีข้อพิพาทตามมาเรื่องถนน รปภ. หรือค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

หากคุณและคณะผู้ซื้อที่ดินมีแผนรวมตัวกันพัฒนาโครงการหมู่บ้านแบบไม่ผ่านบริษัท Developer สิ่งสำคัญที่ขาดไม่ได้คือการจัดทำเอกสารให้ครบถ้วนเพื่อขออนุญาตจัดสรรและเตรียมการจัดตั้งนิติบุคคลอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

การวางแผนที่ดีและการเตรียมเอกสารอย่างละเอียดจะช่วยให้โครงการหมู่บ้านเป็นไปอย่างมีระบบ และลดปัญหาขัดแย้งในอนาคตได้อย่างมาก

คำค้นหา : เอกสารจัดตั้งนิติบุคคล,จัดตั้งหมู่บ้านจัดสรร,ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน,คณะตัวแทนผู้ซื้อที่ดิน,ขั้นตอนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน

อ้างอิง

• รายการตรวจสอบสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน., dol.go.th
• กรมที่ดิน. (2568). พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543. สืบค้นจาก https://www.dol.go.th
• กระทรวงมหาดไทย. (2567). คู่มือการขออนุญาตจัดสรรที่ดินและจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร. สืบค้นจาก https://www.dopa.go.th
• ThaiLegalBiz. (2567). รวมเอกสารสำหรับ Developer และกลุ่มผู้ซื้อที่ดินเพื่อจัดตั้งหมู่บ้าน. สืบค้นจาก https://www.thailegalbiz.com
• สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร. (2566). แนวปฏิบัติสำหรับการจัดสรรที่ดินโดยเจ้าของที่ดินร่วม. กรุงเทพฯ: สมาคมฯ
• สำนักกฎหมายสิทธิภูมิ. (2566). การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยคณะตัวแทน. สืบค้นจาก https://www.sitthiphumlaw.com