วิธีคิดค่าส่วนกลางที่เหมาะสม คำนวณจากอะไรบ้าง?

“ค่าส่วนกลาง” คือภาระสำคัญที่เจ้าของบ้านจัดสรรหรือเจ้าของห้องชุดในคอนโดต้องจ่ายเป็นประจำ ซึ่งเงินก้อนนี้มีผลโดยตรงต่อคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย เพราะเกี่ยวข้องกับการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ความปลอดภัย ความสะอาด และบรรยากาศโดยรวมของที่พัก

แต่หลายคนกลับไม่เข้าใจว่า ค่าส่วนกลางคำนวณจากอะไร? และทำไมบางโครงการคิดแพง บางที่คิดถูก แล้วแบบไหนถึงจะเรียกว่า “คิดอย่างเหมาะสม”? บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกวิธีคิดค่าส่วนกลางอย่างถูกต้อง พร้อมแนวทางตรวจสอบความโปร่งใส และข้อควรระวังที่เจ้าของร่วมทุกคนควรรู้

ค่าส่วนกลางคืออะไร?

ค่าส่วนกลาง คือ เงินสมทบจากเจ้าของร่วม ที่ใช้สำหรับบริหารจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านหรือคอนโด เช่น

• ระบบรักษาความปลอดภัย (รปภ.)
• การดูแลสวน สระว่ายน้ำ ทางเดิน
• ค่าจ้างแม่บ้าน
• ค่าบำรุงลิฟต์ และระบบไฟฟ้าสาธารณะ
• ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง
• ค่าบริหารจัดการ เช่น ผู้จัดการนิติบุคคล

วิธีคิดค่าส่วนกลางของ “คอนโดมิเนียม”

📌 ใช้ “สัดส่วนกรรมสิทธิ์” (Ownership Ratio)

ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ค่าส่วนกลางต้องคำนวณ ตามพื้นที่ของห้องชุดแต่ละห้องเทียบกับพื้นที่รวมของอาคาร
สูตรคือ:

ค่าส่วนกลางรายเดือน = (พื้นที่ห้องชุด / พื้นที่รวมทั้งหมด) x งบประมาณรายปี ÷ 12 เดือน

ตัวอย่าง:

• ห้องชุดขนาด 35 ตร.ม.
• อาคารมีพื้นที่กรรมสิทธิ์รวม 10,000 ตร.ม.
• งบประมาณรายปีของคอนโด = 3,000,000 บาท

สัดส่วนกรรมสิทธิ์ = 35 ÷ 10,000 = 0.0035
ค่าส่วนกลางรายปี = 0.0035 x 3,000,000 = 10,500 บาท
ค่าส่วนกลางรายเดือน = 10,500 ÷ 12 = 875 บาท/เดือน

💡 คอนโดแต่ละแห่งอาจตั้ง “อัตราค่าส่วนกลาง” เป็นบาทต่อตารางเมตร เช่น 40-70 บาท/ตร.ม./เดือน แล้วนำมาคูณกับขนาดห้อง

วิธีคิดค่าส่วนกลางของ “หมู่บ้านจัดสรร”

ใช้ “จำนวนแปลงที่ดิน” หรือ “พื้นที่บ้าน” แล้วแต่ข้อบังคับ

หมู่บ้านจัดสรรจะมีการกำหนดอัตราค่าส่วนกลางใน ข้อบังคับนิติบุคคล
โดยคิดได้หลายแบบ เช่น

แบบเหมาเท่ากันทุกบ้าน

• บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ทุกหลังจ่ายเดือนละ 800 บาท

แบบตามขนาดที่ดิน (ตารางวา)

• บ้านที่ดิน 50 ตร.วา คิด 10 บาท/ตร.วา = 500 บาท/เดือน

แบบตามกลุ่มบ้าน

• บ้านแฝด, บ้านเดี่ยว, บ้านทาวน์โฮม จ่ายไม่เท่ากันตามสิทธิ์ใช้พื้นที่ส่วนกลาง

💡 ค่าส่วนกลางบ้านจัดสรรควรสะท้อนความเป็นธรรมและมีความสัมพันธ์กับขนาดที่ดินหรือประเภทบ้าน

รายการค่าใช้จ่ายที่รวมอยู่ใน “ค่าส่วนกลาง”

หมวดค่าใช้จ่าย	รายละเอียด
ค่าจ้างบุคลากร	รปภ., แม่บ้าน, ช่าง
ค่าสาธารณูปโภค	ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลาง
ค่าบำรุงอุปกรณ์	ลิฟต์, กล้องวงจรปิด, ประตูอัตโนมัติ
ค่าดูแลสวนและความสะอาด	สวนหย่อม, ทางเดิน, ลานจอดรถ
ค่าบริหารจัดการ	บริษัทบริหารนิติบุคคล, ค่าทนาย, ค่าธรรมเนียม
ค่าประกันภัย	ความเสียหายต่อทรัพย์สินส่วนกลาง
เงินสำรอง	สำหรับกรณีฉุกเฉิน เช่น ซ่อมไฟ ซ่อมลิฟต์

วิธีตรวจสอบว่าค่าส่วนกลาง “เหมาะสม” หรือไม่

1. เทียบกับโครงการใกล้เคียง
   ดูอัตราค่าส่วนกลาง/ตร.ม. หรือ/หลัง เทียบกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่มี
2. ขอดูงบประมาณประจำปี
   นิติบุคคลต้องเปิดเผยงบประมาณให้เจ้าของร่วมทุกคนดูได้
3. ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินส่วนกลาง
   หากจ่ายแพง แต่สระว่ายน้ำผุ ระบบไฟเสีย สะท้อนการบริหารไม่คุ้มค่า
4. ดูอัตราการค้างชำระค่าส่วนกลางของลูกบ้าน
   หากลูกบ้านส่วนใหญ่ไม่จ่าย อาจสะท้อนว่าการจัดเก็บไม่เป็นธรรม
5. มีประชุมใหญ่รับรองงบประมาณหรือไม่
   การไม่มีการประชุมหรืองบไม่ผ่านการเห็นชอบ ถือว่าไม่โปร่งใส

คำถามพบบ่อย (FAQs)

Q: ค่าส่วนกลางของบ้านเดี่ยวทำไมแพงกว่าทาวน์โฮม?
A: เพราะใช้พื้นที่ส่วนกลางมากกว่า เช่น ถนนหน้าบ้านกว้างกว่า มีสวนหน้าบ้านมากกว่า

Q: เจ้าของห้องชุดไม่อยู่ ต้องจ่ายค่าส่วนกลางไหม?
A: ต้องจ่าย เพราะถือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง

Q: ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะเกิดอะไรขึ้น?
A: นิติบุคคลสามารถคิดดอกเบี้ย ฟ้องร้อง หรือบังคับคดีได้ตามกฎหมาย

Q: ค่าส่วนกลางขึ้นทุกปีได้ไหม?
A: ได้ หากมีการอนุมัติในที่ประชุมใหญ่ และแจ้งล่วงหน้า

คำเตือนสำหรับผู้ซื้อบ้าน/คอนโด

ก่อนเซ็นสัญญา ควรสอบถามและขอเอกสารเกี่ยวกับ:

• อัตราค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจริง
• ข้อบังคับการบริหารทรัพย์สินส่วนกลาง
• สภาพการเงินของนิติบุคคล (มีหนี้หรือไม่)
• รายงานการประชุมใหญ่ล่าสุด

คำค้นหา : ค่าส่วนกลางคอนโด,ค่าส่วนกลางบ้านจัดสรร,วิธีคิดค่าส่วนกลาง,คำนวณค่าส่วนกลางอย่างไร,ค่าส่วนกลางไม่เป็นธรรม

ค่าส่วนกลาง เป็นมากกว่าแค่ค่าบริการรายเดือน แต่คือกุญแจสำคัญในการสร้างคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย เพราะมีผลต่อความสะอาด ความปลอดภัย และสภาพแวดล้อมโดยรวม

การรู้ว่า “ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร” และสามารถ “ตรวจสอบความเหมาะสมได้อย่างไร” จะทำให้คุณสามารถเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจ และสามารถร่วมบริหารนิติบุคคลได้อย่างสร้างสรรค์

อ้างอิง

• กรมที่ดิน. (2568). พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม. สืบค้นจาก https://www.dol.go.th
• กระทรวงมหาดไทย. (2567). แนวทางการจัดเก็บค่าส่วนกลางในอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร. สืบค้นจาก https://www.dopa.go.th
• สมาคมบริหารอาคารชุดไทย. (2566). คู่มือการคำนวณค่าส่วนกลางอย่างโปร่งใส. กรุงเทพฯ: สมาคมฯ
• ThaiLegalBiz. (2566). การคิดค่าส่วนกลางที่เป็นธรรม: หลักการและกรณีศึกษา. สืบค้นจาก https://www.thailegalbiz.com
• สำนักกฎหมายสิทธิภูมิ. (2566). ปัญหาค่าส่วนกลางกับเจ้าของห้องชุด: ทางออกทางกฎหมาย. สืบค้นจาก https://www.sitthiphumlaw.com